Los clientes no entendían las hipotecas multidivisa: tenemos la prueba

Uno de los servicios que ofrece Neo Inversiones Financieras EAFI es la elaboración de dictámenes periciales. La inercia, y nuestra experiencia como asesores financieros especializados en personas (inversores) y productos, nos ha llevado a centrarnos en demandas interpuestas por personas físicas o jurídicas por la contratación de preferentes, productos estructurados, derivados financieros, hipotecas suelo… en definitiva, todo tipo de productos que las entidades financieras del siglo XXI y sus malos hábitos llevan años poniendo en el plato de sus confiados clientes («malos» no es calificativo sino descriptivo: el porcentaje de casos ganados por los demandantes es muy próximo al 100%).

Recientemente hemos recibido el encargo de realizar la pericial de una hipoteca multidivisa, que muestra sin lugar a dudas el profundo desconocimiento que la mayoría de hipotecantes tenían respecto al producto que contrataban. Resumimos aquí el análisis realizado y sus conclusiones.

¿Por qué las entidades ofrecían hipotecas multidivisa?

Una hipoteca multidivisa es aquélla en la que el deudor elige la divisa en la que está denominada su deuda, y por tanto en la que paga las amortizaciones y los intereses. El deudor puede variar su elección a lo largo de la vida del préstamo: puede comenzar con una deuda de 350.000 EUR, cambiarla un año después a yenes al tipo de cambio vigente en ese momento (con lo que debería, por ejemplo, 42.250.000 JPY), denominarla meses después en libras esterlinas (la deuda a satisfacer sería, por ejemplo, de 214.800 GBP)…

→ Pregunta: ¿por qué elegimos una u otra divisa?

→ Respuesta: porque el tipo de interés a pagar es distinto en cada caso.

El motivo para plantearnos una hipoteca denominada en cualquier divisa distinta a la propia (entendida como propia aquélla en la que recibimos nuestros ingresos) es la posibilidad de pagar un tipo de interés inferior. Pero como los mercados financieros mantienen ciertos equilibrios internos, este beneficio tiene su coste, que en este caso viene en forma de riesgo de cambio: cada vez que amortizamos capital o pagamos intereses tenemos que comprar la divisa en cuestión, por lo que sus movimientos al alza o la baja pueden perjudicarnos o beneficiarnos, respectivamente.

Durante los últimos años del boom inmobiliario, en plena guerra de hipotecas, las entidades financieras comenzaron a ofrecer hipotecas denominadas en yenes a sus clientes minoristas, porque comercialmente resultaba atractivo ofrecer un tipo de interés cercano a cero… pero se les olvidó comentar el pequeño detalle del riesgo cambiario.

El cliente que no sabía demasiado

La hipoteca que nos ocupa se había mantenido en yenes (JPY) desde el momento de su firma en diciembre de 2002 hasta julio de 2015 (último dato disponible), y a esa fecha el importe pendiente de amortización era de 3.995.968 JPY (29.807 EUR al cambio del día, 134,06 yenes por euro).

Para conocer el efecto de mantener la deuda en yenes, calculamos cómo habría sido el cuadro de amortización de la hipoteca si se hubiera mantenido en euros en todo momento, manteniendo constantes el resto de condiciones:

De haber mantenido la hipoteca denominada en euros, el capital pendiente de amortización en julio de 2015 habría sido de 35.940 EUR, es decir una cuantía mayor que los 29.807 EUR pendiente de amortizar en yenes (siempre refiriéndonos al tipo de cambio de ese día).

¿Cómo es esto posible? ¿No habían perdido hasta la camisa aquéllos osados que contrataron una hipoteca en yenes? Sí en muchos casos, no en todos, todo depende del momento en que se formalizó la hipoteca, y por supuesto del momento en que realizamos los cálculos.

Este gráfico muestra la evolución a largo plazo del euro respecto al yen desde mediados de los años ochenta. Una subida en el gráfico representa una subida del euro, lo que favorece al que tiene una hipoteca en yenes (que el euro suba quiere decir que el precio del yen baja, por lo que habrá que poner menos euros para hacer frente a la cuota mensual); una bajada en el gráfico representa una bajada del euro, y el razonamiento es el contrario, hay que poner más euros para pagar la hipoteca.

Fuente: Bloomberg

Como se puede apreciar, entre enero de 2000 y finales de 2007 el yen bajó más del 60% respecto al euro, ahí dio un brusco giro y a finales de 2012 ya había recuperado el terreno perdido, pero volvió a sufrir caídas hasta inicios de 2015. Conclusión: depende de cuándo se firmó la hipoteca en yenes, el capital pendiente de amortizar a día de hoy es igual, superior o inferior al importe que nos prestó el banco, hace ya muchos años.

En nuestra hipoteca multidivisa se dieron dos circunstancias favorables:
  • el tipo de interés en yenes se ha mantenido muy por debajo del tipo de interés en euros, aunque la tendencia de este último ha sido claramente bajista.
  • nuestro deudor tuvo el atino o la suerte de contratar su hipoteca en diciembre de 2002 y desde entonces la cotización del yen ha tenido una evolución dispar, favoreciendo al deudor durante los primeros seis años, perjudicándole durante los cuatro siguientes y de nuevo favoreciéndole hasta el momento actual, el efecto neto ha sido positivo:

Fuente: elaboración propia

A efectos sólo ilustrativos, el tipo de cambio diario medio (no ponderado por los importes pagados) fue de 132,84 yenes por euro, favorable por tanto al demandante.

Conclusión y moraleja

El deudor de nuestro cuento pretendía demandar a la entidad financiera porque ésta le había impuesto/vendido/sugerido una hipoteca denominada en yenes, sin sospechar que la elección de esta divisa le había favorecido. Esto demuestra que no era capaz de realizar el seguimiento de la operación, ni por tanto estaba capacitado para valorar el resultado de elegir una u otra divisa.

En definitiva, que no era consciente de donde se metía cuando firmó la hipoteca.

Doble moraleja:
  • la contratación de una hipoteca en cualquier divisa distinta a la propia es una operación especulativa, y como tal debe tratarse: tome decisiones motivadas y haga un seguimiento de la operación.
  • no contrate productos que no conozca, y si lo hace, déjese asesorar por un profesional que juegue en su equipo.
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